A pesar de la ralentización de la promoción de nuevos centros comerciales, producida en los dos últimos años, la de los Parques Comerciales ha adquirido fortaleza, debido a que sus operadores son de low cost, según un informe publicado por Savills.
La promoción de Parques Comerciales no aparece en España hasta 1990, se trató de Sedavi en Valencia y tras unos años en los que no se inauguró ningún otro, en 1994 abre Parque Oeste Alcorcón, Madrid, en 1996 culmina su construcción en Sevilla Parque Aljarafe y en 1999 lo hace el Megapark de San Sebastián de los Reyes en Madrid. Desde 2001, tienen lugar varias aperturas alcanzando su máximo en 2008, cuando se inauguraron diez nuevos parques comerciales con una superficie bruta alquilable de 240.000 metros cuadrados.
A finales de 2009 el stock de parques comerciales era de medio centenar de desarrollos que totalizan una SBA de 1,29 millones de metros cuadrados, excluyendo la superficie que corresponde a unidades independientes.
Considerando el tamaño de los Parques Comerciales existentes en España, la mitad de ellos, son de tamaño mediano con una superficie comprendida entre 10.000 y 20.000 metros cuadrados,. La cuarta parte tienen más de 30.000 metros cuadrados, entre los que se encuentran Maegapark Baracaldo, con casi 130.000 metros cuadrados y Alcorcón Park con 100.000 metros cuadrados. Siete parques están comprendidos entre 20.000 y 30.000 metros cuadrados y seis son parques pequeños de menos de 10.000 metros cuadrados, además existen conjuntos de unidades comerciales diferentes que suman una superficie de 2.200.000 metros cuadrados.
El comportamiento del consumo privado y el desarrollo de nuevos parques comerciales ha sido divergente. En 2008, la nueva superficie de este tipo representó el 36 por ciento del total de nuevas aperturas y el 22 por ciento de la nueva superficie comercial aparecida y, en 2009, su participación en el número de nuevos desarrollos comerciales fue del 40 por ciento y en la nueva superficie del 32 por ciento.
Esta expansión se produce cuando el consumo privado ha disminuido, sin embargo no es de extrañar si tenemos en cuenta que los Parques Comerciales son el destino natural de muchos operadores con «bajo coste» en diversas áreas, como la moda, alimentación, restauración etc, En tiempos de recesión económica los consumidores modifican los patrones de consumo que tenían en periodos mejores condiciones económicas y están más centrados en productos que cubran sus necesidades a precios más bajos.
Después de analizar la zona ocupada por los principales operadores, en los parques comerciales y en los compuestos por unidades independientes, varios de ellos aparecen en ambas modalidades, aunque algunos se inclinan más por un formato que por otro. Ikea, Leroy Merlin, Media Markt o Decathlon son algunos que aparecer en ambas listas. IKEA y Media Markt ocupan más espacio en los parques comerciales y Leroy Merlin y Decathlon tiene una presencia más visible en tiendas independientes
Por sectores, entre los agentes más activos son la ropa Decathlon, Zona Sport, Kiabi, C & A Cóctel, y Merkal. En el sector de electrodomésticos de Media Markt y Worten, que tras la compra de Boulanger en España, está experimentando un crecimiento significativo. Otras marcas están sufriendo las duras condiciones económicas.
El sector de la alimentación está empezando a desempeñar un papel importante en el mercado de los parques comerciales. Los operadores como Mercadona, Lidl, Aldi, Dia y Carrefour, están mostrando apetito por el espacio en los nuevos parques. El bricolaje ha sufrido un importante descenso en las ventas. A pesar de ello, los operadores como AKI, Leroy Merlin, Bricodépôt, Bricorama y Bricomart permanecen activos. Por último, en el mobiliario y la decoración son campos en los que el único operador activo es IKEA, aunque otros operadores como la marca danesa JYSK ha tomado espacio en diversos parques comerciales en España.
Dada la presencia de un número importante de negocios de artículos para el hogar en parques comerciales, el impacto de la crisis económica ha sido importante en este tipo de establecimientos. La creciente tasa de desempleo, la disminución del consumo y la desaceleración en la compra de productos para el hogar, así como el estancamiento en el desarrollo de nuevos edificios residenciales son algunos factores que han afectado a los alquileres.
Hace dos años, la renta en parques prime era de 22 euros por metro cuadrado y mes, hoy se sitúan alrededor de 16 euros, estando las rentas de alquiler medias, en España alrededor de 11.8 euros por metro cuadrado y mes. Baleares, Cataluña, País Vasco y Navarra son las comunidades autónomas con el promedio más alto de estas rentas de alquiler. Los alquileres más bajos pueden encontrarse en Andalucía, Galicia, Castilla y León y Extremadura.
Por sectores, dada la alta correlación entre los alquileres y tamaño de la tienda, los niveles más altos, en orden decreciente, son pagados por los ópticos, tiendas de informática, debido a la venta y arrendamiento posterior, llevada a cabo recientemente por PC City, restaurantes, la moda y las de artículos deportivos, mientras que los niveles más bajos son pagados por los establecimientos de alimentación, bricolaje y productos para el hogar.
El 60 por ciento de los nuevos desarrollos que tendrán lugar este año en España, corresponden a Andalucía, debido al proyecto Parque XXI en Jerez de la Frontera, que tendrá 140.000 metros cuadrados, de los cuales 33.000 metros cuadrados se destinan a la tercera tienda IKEA en la región, cuya apertura tuvo lugar en fechas recientes, y después lo irán haciendo otras tiendas más pequeñas. Su oferta comercial está muy centrada en el sector del hogar aprovechando el efecto IKEA, pero el desarrollo se beneficiará de la presencia de minoristas como Decathlon, Alcampo, McDonalds y Toys R Us. El parque ha sido desarrollado por Inter IKEA Centre Group. Otros promotores de este tipo de desarrollos son Ogaris y 3C
El pronóstico de nueva superficie en esta modalidad de espacios comerciales para 2010 es de 178.000 metros cuadrados, mientras que para 2011, la previsión es de 175.000 metros cuadrados de nueva superficie.
Durante 2009, sólo se vendió una espacio de estas características, la operación tuvo lugar en Valencia y se trató de una tienda ocupada por Decathlon y promovida por Lubasa.. El volumen de inversión fue un poco más de 19 millones de euros. En el análisis de los datos históricos a través de la década, 2001 fue el único año que mostró un menor volumen total de la transacciones con nueve millones de euros y se trató de un espacio comercial ocupado por Media Markt, en Castellón.
El tamaño medio de las transacciones, en los últimos diez años, ha sido de 35 millones de euros, frente a los 58 millones en los centros comerciales. Desde el año 2000, el mercado de parques comerciales ha registraron 27 operaciones con un volumen total de 935 millones, lo que representa el 8 por ciento del total del mercado de transacciones minorista mundial.
Estos datos confirman que estamos frente a un mercado con un gran potencial de desarrollo, pero hasta ahora, ha habido una falta de actividad, debido principalmente a la falta de productos de calidad institucional y al todavía limitado número de minoristas, en comparación con otros países. Los principales inversores en este tipo de producto inmobiliario, en los últimos diez años, han sido fondos alemanes, británicos y franceses, así como varios inversores privados españoles. Los vendedores han sido promotores españoles y franceses y algunos fondos británicos que tenían programada su venta.
British Land y Rockspring también han demostrado actividad de compra, en cuyos deseos se ven acompañados por otros fondos institucionales, como Invesco, Pradera, Vastned, CGI o AXA. Todos ellos comparten criterios básicos que deben cumplir los productos existentes: buena ubicación, contratos de alquiler a largo plazo, poca competencia, fácil gestión y rentas bajas con inquilinos de solvencia.
En la actualidad, muchos inversores especializados, anglosajones y algunos alemanes, están interesados en la adquisición de parques comerciales en España, pero encuentran dificultad en la localización del producto adecuado.
En lo que respecta a los rendimientos, España cerró el año con un rendimiento neto de entre el 7,00y 7,25 por ciento. Dada la escasez de producto de buena calidad , los rendimientos y la diferencia de estos rendimientos con respecto al mercado británico, están empujando a los inversores del Reino Unido a buscar oportunidades de espacios en el mercado español.
Los rendimientos están mostrando una tendencia a la baja en España debido a la escasez de oferta disponible y al aumento de la demanda. Se anticipa una mayor actividad de inversión en el sector durante 2010, con un volumen de transacciones potenciales que asciende entre 70 y 100 millones de euros.
Spanish Real State 05/05/2010
