El ‘retail’ será motor de la inversión inmobiliaria en 2011

El segmento de retail, centros y locales comerciales, podría ser el principal motor del mercado de transacciones inmobiliarias no residenciales en 2011, tomando el relevo de las oficinas. El gran ajuste que han experimentado los precios medios del alquiler y la necesidad de rotar la cartera de algunos inversores patrimonialistas más representativos convierten al segmento de los centros comerciales en el más interesante para el inversor. Esta es una de las principales conclusiones del informe Diagnóstico y perspectivas de la inversión inmobiliaria no residencial en España, realizado por el área de Real Estate de Deloitte.

El volumen de operaciones cerradas en la división de centros comerciales a cierre de noviembre se sitúa en 481,8 millones de euros. Esta cifra es ligeramente inferior a la inversión registrada en el total de 2009, que alcanzó los 503 millones. No obstante, Deloitte recuerda que existen actualmente varias operaciones de gran volumen que se encuentran en la última fase de sus negociaciones y que, «muy probablemente» serán materializadas antes de que termine el año. De ser así, el volumen de inversión podría llegar a crecer en un 45 por 100 interanual.

La actividad, en 2010, ha estado dominada en el ámbito de los centros comerciales por inversores extranjeros, especialistas en generar valor en la gestión de sus activos. Las dificultades que atraviesa la mayor parte de los proyectos comerciales en España descartan a los inversores institucionales más conservadores, salvo en operaciones muy puntuales. Desde el lado desinversor, destacan los promotores nacionales en dificultades y los extranjeros, que sin tener excesivas dificultades, han optado por rotar su cartera en busca de oportunidades. Igualmente, usuarios del sector de la alimentación han optado por desinvertir en activos para reinvertir la liquidez.

Deloitte también explica que se ha podido comprobar a lo largo de 2010 cómo las entidades financieras han apostado por este segmento, realizando financiaciones por encima del 65 por 100 de loan to value (diferencia de precio entre el préstamo y el valor actualizado del inmueble).

En el segmento de los centros comerciales, las tasas de rentabilidad han repuntado ligeramente desde los niveles de 2009 como consecuencia de la incertidumbre de la evolución del consumo. Los fondos extranjeros llegan con la intención de adquirir proyectos prime por tasas de rentabilidad superiores al 7 por 100, mientras que los centros secundarios, que no están bien posicionados o que sufren una situación de clara sobreoferta, están siendo ofrecidos por encima del 8 por 100.

Evolución de los locales comerciales

En el área de locales comerciales, en 2010 se ha mantenido una gran actividad en el segmento de sucursales bancarias bajo la modalidad de sale and leaseback, si bien el volumen de inversión ha sido muy inferior al de 2009. No obstante, los autores del estudio explican que el importe de 2009 está parcialmente desvirtuado en el sentido de que se registró, en el apartado de locales comerciales, una operación que supuso por sí sola casi 1.200 millones de euros. Fue la venta de oficinas y sucursales del banco BBVA a un consorcio fomado por el fondo inmobiliario de Deutsche Bank RREEF y otros tres socios.

Ante la gran variedad de oferta existente en el mercado, las entidades están viéndose obligadas a ofrecer no sólo una tasa de rentabilidad inicial más atractivas que la de las primeras colocaciones de 2007, sino además un contrato de alquiler con obligado cumplimiento de larga duración.

La Tiza 30/11/2010 (Ver noticia)

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