Comunitat Valenciana: La apuesta por los centros comerciales

La Comunitat Valencina es la tercera autonomía en número de centros comerciales de España, tan sólo por detrás de Andalucía y Madrid, según la Asociación de Centros y Parques Comerciales (AECC). La gran mayoría se puso en marcha en el periodo de expansión económica previo a la crisis (se abrieron 21 en la década de los noventa y otros 30 entre 2001 y 2010). Después llegó el parón económico y muchos de los proyectos se enterraron a la espera de tiempos mejores. Ahora comienzan a ponerse en marcha al amparo de la mejora de las perspectivas. En este año puede consolidarse el cambio de tendencia y recuperar en parte el ritmo de construcción, según resaltan los expertos consultados por LAS PROVINCIAS.

 

En la Comunitat, fundamentalmente gracias a la inversión extranjera, están en distintas fases de construcción siete centros comerciales, incluyendo los dos Ikea, con una inversión que ronda los 900 millones.

 

Algunos datos, recogidos por un informe de Jones Lang Lasalle publicado este mismo mes de octubre, dan una visión optimista del futuro a medio plazo del sector. Los datos apuntan a que los proyectos de grandes superficies se han reactivado gracias a la recuperación de la confianza de los inversores en España.

 

La compañía Aguirre Newman no se muestra tan optimista pero en un informe publicado recientemente apuntan que se están inaugurando centros donde la viabilidad económica ha sido muy medida y estudiada.

 

David Méndez, consultor senior de Retail en Jones Lang Lasalle, indica que la Comunitat Valenciana es un gran mercado potencial, pero aún tiene que recuperarse de los efectos de la crisis. En cualquier caso, resalta que hay en proyecto o en construcción varias iniciativas pensando en el futuro.

 

Jordi Marugan, consultor de Aguirre Newman, señala que los proyectos de nuevas superficies demuestran que existe la convicción de que se ha tocado fondo y se espera que la recuperación empiece pronto. Pero puntualiza que habrá que esperar

 

Para Jones Lang Lasalle, parte de la mejora de las expectativas se debe al comportamiento del turismo extranjero. En la comunidad de Madrid, las ventas a este colectivo se han incrementado un 30% en los ocho primeros meses del año; un 20% en la Comunitat Valenciana y un 13% en Baleares y Andalucía.

 

Estas autonomías son las que primero han incorporado la libertad de horarios comerciales. Para la consultora esta medida ha sido positiva para combatir la fuerte recesión del consumo de los últimos años. En esta línea, el presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), Javier Hortelano, matiza que desde su asociación siempre han defendido la libertad de horarios y sostiene que eso ha permitido incrementar las ventas y el empleo. «Por ello es necesario aplicarla si competimos en un escenario global», añade. Tanto David Méndez como Jordi Marugan consideran un elemento básico la liberalización de horarios.

 

Inversión extranjera

Una posición que no comparte el pequeño comercio de la Comunitat. En un informe presentado la semana pasada señala que en los nueve meses de la puesta en marcha de la libertad de horarios se han perdido 21.000 empleos.

 

Sólo en los últimos meses se han puesto en marcha media decena de proyectos en la Comunitat, frente al periodo 2010-2013, cuando se contabilizaron tres aperturas en toda España, entre los que se encuentra la primera fase del Parque Ademuz en Burjassot.

 

Pero parece que la tendencia cambia lentamente. Ahora mismo se encuentran en distinta fase de edificación cinco grandes centros en la Comunitat, al margen de los dos Ikea previstos. Puerto Mediterráneo en Paterna prevé empezar las obras en 2015. Oceanic recibió el pasado junio la licencia como centro comercial y se espera que esté finalizado en 2017. Alfafar Parc, en el que se está construyendo uno de los Ikea, tiene previsto abrir a comienzos del próximo verano. En breve empezará la construcción del nuevo centro comercial de Benidorm, con una inversión aún no precisada, aunque puede rondar los 80 millones. También en Benidorm se instalará un centro comercial en un hotel con una inversión de siete millones por parte de Convalesa (Grupo Ballester). En Paterna está en proceso la superficie comercial de Bauhaus, con un coste de 37 millones. A todo ellos hay que sumarle el Ikea previsto en Alicante para el que se acaba de aprobar la pertinente modificación del Plan General de Ordenación Urbana.

 

En este cambio de tendencia el capital extranjero juega un papel importante. De hecho ha vuelto a interesarse por la Comunitat y está dispuesto a desembolsar cerca de 900 millones en los próximos cinco años para construir nuevos centros.

 

«El inversor extranjero se ha dado cuenta de que en España puede obtener una gran rentabilidad, por encima de la de otros países europeos, y por eso la inversión ha crecido», señala Méndez.

 

El informe de Jones Lang Lasalle recalca que durante el primer semestre de 2013 la inversión extranjera ha ampliado su horizonte inversor a toda Europa, especialmente del Este, cuyos mercados se encuentran en plena expansión. También España se ha convertido en un mercado prioritario.

 

El capital extranjero está jugando un papel destacado en la puesta en marcha de las nuevas instalaciones. La construcción de Puerto Mediterráneo (Paterna), con 700 millones de inversión, de los que 220 corresponden a los operadores; Oceanic en Valencia, con un coste de 250 millones, y el centro comercial en Benidorm (unos 80 millones), junto a los dos Ikea previstos, acumulan una inyección de capital cercana a los 800 millones a los que hay que añadir la puesta en marcha de Bauhaus en Paterna (37 millones).

 

Unibail Rodamco, que promueve Oceanic (250 millones), y el centro comercial de Benidorm, que parece que empezará las obras antes de que termine el año, es una de las grandes empresas extranjeras que ha puesto el punto de mira en Valencia. Eurofund Investments se gastará unos 500 millones en Puerto Mediterráneo en Paterna.

 

Tal y como señala Javier Hortelano, de la Lastra, «estamos en un negocio muy sensible. Además de la demanda influyen otros factores para los inversores. En cualquier caso, los centros evolucionan al mismo ritmo que la sociedad». Y ahora parece que empieza a despertar, aunque muy lentamente.

 

Para Hortelano, la inversión extranjera es un fenómeno normal en España. «Los inversores foráneos son muchos y, además, buscan diversificar», recalca el presidente de la AECC. En este sentido, considera que el modelo de centro comercial es muy extrapolable a cualquier parte, aunque en cada país se puedan introducir algunos elementos diferenciadores.

 

También empiezan, según el informe de Lang Lasalle, a interesarse por el mercado español a largo plazo de carácter ‘core’ e institucional, más selectivo como lo demuestran varios procesos de venta que previsiblemente se completarán a fin de año. Esto ayudará a fijar los precios del mercado y podría suponer que 2012 cerraría con un 40% más de inversión que en 2012.

 

Signos de saturación

 

Durante 2013 y 1014 está previsto que se incorporen al mercado 521.704 metros cuadrados, según el informe de Aguirre Newman, con la previsión de abrir de abrir 8 centros en 2013 y 12 el año siguiente.

 

Con la puesta en marcha de los centros comerciales previstos en la Comunitat la superficie dedicada a estos locales aumentará aproximadamente en 680.000 metros cuadrados, casi un 35% más que la actual, de forma que el espacio ocupado por este tipo de instalaciones rondará los 2,5 millones de metros cuadrados en la Comunitat.

 

La Comunitat, según los datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), ya supera la media española en metros cuadrados dedicados a grandes superficies (348 en Valencia mientras que la media española se sitúa en 322), según datos facilitados por AECC. En cualquier caso, Javier Hortelano niega que la Comunitat estuviera saturada. Una opinión diferente sostiene Jordi Marugan, que resalta que en términos «de densidad comercial y superficie alquilable, aunque esto no significa que no se puedan abrir otros, la Comunitat está saturada».

 

La situación varía, según Marugan, en cada una de las provincias. Mientras Valencia se encuentra en una situación de saturación, en Alicante existe una situación de equilibrio y Castellón cuenta con grandes posibilidades, con un mercado que todavía se encuentra en expansión.

 

Según AECC, la Comunitat Valenciana se sitúa en tercer lugar en número de centros comerciales, sólo por detrás de Andalucía y Madrid. En lo que se refiere a la superficie alquilable (SAB) para comercios, y según datos a 30 septiembre de este año, la Comunitat ocupa el tercer puesto con un total de 1.783.126 metros cuadrados.

 

En total, la Comunitat cuenta en estos momentos, según AECC, con 57 centros comerciales. El total de locales suman 3.651. En la década 2001-2010 se abrieron en la Comunitat diez centros medianos y ocho parques comerciales. En total se pusieron en marcha treinta con una superficie bruta alquilable de 800.660 metros cuadrados, según un informe del Consejo de Cámaras.

 

La última década, según las mismas fuentes, se ha caracterizado por la construcción de centros medianos y parques comerciales, aunque las grandes superficies son las que más superficie alquilable han proporcionado (cerca de 80.000 metros cuadrados). Durante estos años el crecimiento de la SAB en la Comunitat se ha concentrado fundamentalmente en los centros comerciales medianos, con el 37,2% de la SAB. Además, el número de aperturas se ha ralentizado durante este periodo de forma que se ha pasado de un crecimiento medio de cuatro aperturas al año entre 2003 y 2008 a un centro anual de 2009 a 2010.

 

Marugan puntualiza que la tendencia actual de los inversores es la construcción de centros más pequeños y ubicados en ciudades donde la competencia es menor.

 

El informe de Lasalle recuerda que los parques comerciales, caracterizados por integrar una oferta de medianas y grandes superficies especializadas, es el tipo de centro comercial que más se está extendiendo en estos momentos. Así, el 26,7% de los abiertos en la última década pertenece a este tipología, de forma que, de los diez censados, ocho se han inaugurado entre 2001 y 2010.

 

El informe de Jones Lang Lasalle resalta que a lo largo de 2013 se espera que se incremente la superficie alquilable en 200.000 metros cuadrados, hasta alcanzar los 16.116.396 en España. La densidad media en el país se situará a final de año en 352 metros cuadrados por cada mil habitantes, mientras que en Valencia se mantendrá en 348, por debajo de la media (en estos momentos se encuentra ligeramente por encima).

 

Según el informe de la Cámara, el 65% de los centros comerciales se localiza en las cabeceras comerciales de la Comunitat. Así, la provincia de Valencia concentra 23 grandes superficies y en la ciudad se localizan ocho.

 

Esto supone que en la primera década del siglo el número de establecimientos en estas instalaciones ha aumentado más del 50%. El 70% se dedica al comercio al por menor.

 

La moda sigue siendo la estrella. Más del 40% de los locales se dedican a este negocio. Las locomotoras siguen siendo los grandes grupos españoles y extranjeros como Inditex, Mango, H&M o Primark.

 

El gran crecimiento lo ha experimentado el comercio minorista dedicado al ocio y la cultura como las nuevas tecnologías, telefonía y videojuegos. Entre 2004 y 2010 han experimentado un crecimiento del 86,3%, según el informe del Consejo de Cámaras.

 

Este año, según los expertos, puede convertirse en el que marcó el cambio de tendencia. La llegada de inversores extranjeros así parece preverlo. Pero aún habrá que esperar.
Las Provincias 20/10/2013 (ver noticia)

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