Los centros comerciales, refugios para el ‘ladrillo’

La construcción de centros comerciales de mediano tamaño en el centro de las ciudades parece haberse convertido en el mejor refugio de las inmobiliarias ante la crisis de la vivienda. El año pasado se inauguraron 25 en toda España y en el periodo 2008-2010 abrirán al menos otros 75. Algunos críticos ya han avisado que «esto no es como poner ladrillos. El que no conozca el sector, se puede llevar sorpresas».

 

En la actualidad existen en España 504 centros comerciales y hay 150 más en curso, que aportarán 4,8 millones de metros cuadrados de superficie alquilable, según datos de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC). El crecimiento urbanístico ha propiciado aperturas en los nuevos barrios cuyo desarrollo «requiere entre 4 y 6 años», señala Javier García-Renedo, presidente de AECC. «Entre este año y 2010 abrirán en España alrededor de 25 nuevos centros cada año. Aunque la cifra final probablemente será mayor porque existen alrededor de 40 proyectos más en trámite».Además, el desarrollo de la normativa europea sobre liberalización de comercio propiciará el crecimiento del sector en las comunidades autónomas donde existen más restricciones.

 

Los expertos aseguran que la crisis ya ha llevado a algunas promotoras a solicitar la recalificación de parcelas para construir centros comerciales en lugar de casas. La renta de los locales resulta más atractiva y la banca tiene mejor disposición para financiar este tipo de proyectos.

 

El Corte Inglés, Metrovacesa, Testa Inmobiliaria, Riofisa, Duprocom, Grupo Lar, Chamartín-Amorim, Inmochan, ING, Sonae Sierra, Unibail-Rodamco, Corio, Redevco, Multi Development, Ségécé, Ivanhoe Cambridge y British Land son las protagonistas del mercado.

 

Ingresos atractivos

 

El nuevo entorno económico ha avivado el interés de los grandes fondos americanos y europeos por invertir en centros comerciales en España. «El alquiler de los locales genera unos ingresos recurrentes muy atractivos», señala el presidente de AECC. Aunque la superficie alquilable ha aumentado un 56% en cinco años, dista de las cifras de Alemania, Francia y Reino Unido. Normalmente los fondos se asocian a grupos inmobiliarios y buscan rentabilidad, pero no participan en la gestión.

 

El año pasado cambiaron de manos 12 centros por valor de 1.058 millones de euros, pero la crisis, la incertidumbre económica y los problemas para conseguir crédito dejarán las cifras por debajo de la mitad este año. La operación más relevante ha sido probablemente la venta de La Maquinista y Habaneras, de Metrovacesa, al grupo Unibail por 434 millones de euros. Con esta operación, la inmobiliaria saneó su balance.

 

Para 2009 se espera un crecimiento importante de las compraventas en el sector, animado por la bajada de tipos de interés, el atractivo de España para los fondos de inversión centroeuropeos y americanos y la rentabilidad de los alquileres, que sigue siendo muy atractiva, según García Renedo.

 

En cuanto a los precios, la AECC estima que se mantendrán. Las dificultades para conseguir crédito llevaron a cerrar operaciones con descuentos en torno al 5% en meses recientes, pero parece que las últimas medidas económicas ya están surtiendo efecto. No opinan lo mismo en la consultora Jones Lang Lasalle, que hace unos meses estimaba rebajas en el sector en torno al 10%.

 

Hace 20 años, los centros comerciales sólo se instalaban en ciudades de más de un millón de habitantes, pero hoy llegan a poblaciones de 25.000 personas. La locomotora imprescindible (el hipermercado) se ve ahora sustituida por moda y ocio. Según sus defensores, son más eficientes, productivos, cómodos y competitivos que el comercio tradicional.

 

Pero la prueba de fuego comienza cuando las obras han terminado.Hay que hacer un mix de oferta que atraiga público, contar con el comercio local e invertir en promoción, una partida que en ocasiones supera el coste de gestión del propio centro. Exposiciones, títeres, música en directo, etc. Cualquier iniciativa es buena, si atrae público. Conocer la edad de la población, sus gustos e intereses y elegir un buen equipo gestor resulta decisivo para que el negocio funcione, particularmente en época de crisis.

 

La nueva plaza del pueblo del siglo XXI

 

«La construcción de un centro comercial no es sólo cuestión de dónde poner el ladrillo», señala Alvaro Portela, consejero delegado de Sonae Sierra. «Tras el repliegue de la vivienda, muchas empresas han creído ver la solución en la construcción de centros comerciales, pero este sector es tremendamente complejo y en él están implicadas muchas empresas, por lo que resulta vital tener un buen know-how del negocio».

 

Los nuevos centros comerciales se podrían definir como «la plaza del pueblo del siglo XXI». Son más manejables, orientados al ocio, innovadores y enfocados a cubrir las necesidades de toda la familia.

 

Portela ratifica el interés de los grandes fondos de inversión por el sector. De hecho, Sonae Sierra espera incrementar su negocio de gestión de activos mediante sociedades a largo plazo con inversores internacionales. Dispone de dos fondos: Sierra, propietario de 27 centros y con un capital propio de 1.080 millones; y Sierra Portugal Fund, con 300 millones de capital y ocho centros valorados en 425 millones.

 

El Mundo 21/12/2008

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