Rehabilitación y ‘retail’: binomio de la ciudad del futuro

El gran desarrollo de las ciudades y el deterioro de sus cascos antiguos, especialmente en emplazamientos con tradición industrial que han sufrido una dura reconversión, preocupan a los responsables de urbanismo. Han visto que el paso del tiempo y diferentes factores sociales y económicos muestran las ‘heridas abiertas’ del atlas de su ciudad. En muchos casos, la iniciativa pública carece de capacidad rehabilitadora suficiente y empieza a urgir un mayor protagonismo del sector privado para lograr resultados más ambiciosos. La reciente inauguración de la segunda fase de Liverpool One puede suponer una revolución en transformaciones urbanas. Este modelo desarrollado en Inglaterra apuesta por la regeneración a través del comercio ‘minimizando’ el papel de la Administración pública con la misión de acometer las expropiaciones. Toda la financiación del proyecto es privada y por la concesión de suelo la autoridad local recibirá un 5% de las rentas de alquiler que generen los comercios durante los próximos 250 años.

En España existen proyectos mucho más modestos de rehabilitación que también están liderados por empresas, si bien los promotores consideran que está fórmula no está lo suficientemente desarrollada y que la Administración no crea las condiciones adecuadas. Para el sector es mucho más positiva la ejecución ajena a la Administración porque las contrapartidas son mejores para todos los agentes involucrados: ayuntamientos, empresas y ciudadanos. Por ello, piden que se cree un marco jurídico claro e integral de modo que no haya lagunas que puedan inducir a la inseguridad. «El papel de las administraciones públicas debe basarse en propiciar y desarrollar instrumentos urbanísticos que faciliten la realización de la operación y en controlar que los compromisos que asume la empresa promotora con los vecinos y con la ciudad se cumplan», explica Jesús Martín de Prado, presidente de Larcovi. De la misma opinión es Yuri Rabassa, de Petrus, que considera que «la Administración se equivocará si no deja en manos privadas las ejecuciones de los proyectos».

Fuentes del sector apuntan que sería muy interesante que nuestras administraciones tomaran nota de un modelo de regeneración urbana a través del comercio, especialmente en ciudades históricas o posindustriales que tradicionalmente no han desarrollado este segmento. En pocas palabras, crear comercio hace ciudad.

El liderazgo privado y las cifras -que alcanzan los 1.400 millones de euros de inversión- convierten a Liverpool One en un referente no sólo en Reino Unido, sino en Europa. La tendencia anglosajona de ‘redescubrir’ el centro como núcleo comercial no se ha desarrollado todavía en el continente europeo, que aún vive el ‘boom’ del ‘retail’ en la periferia. Aunque es cierto que la idiosincrasia comercial española nunca ha abandonado la tendencia de comprar en las calles del casco viejo, es necesario, a juicio de los promotores, que sean más fáciles las intervenciones en el centro.

La apertura de la segunda fase completa del proyecto de Liverpool, elaborado por Grosvenor, representa una operación sobre una superficie total de 17 hectáreas, que incluye 30 nuevos edificios, en gran parte de oficinas, 131.000 metros cuadrados de superficie comercial con 160 tiendas, 500 viviendas, dos hoteles y 3.000 plazas de aparcamiento. En 1999 había nacido la posibilidad de promover en potencia la mayor superficie comercial de Europa en una zona privilegiada de una ciudad inglesa que necesitaba una importante regeneración y que contaba con una notable carestía en el segmento comercial respecto a otras ciudades de tamaño similar.

Una vez elegido el proyecto y tras un diálogo fluido con todas las partes implicadas se iniciaron las obras en 2004. «En términos de construcción y diseño, contamos con 30 edificios con la participación de 27 arquitectos. Hemos estado cuatro años trabajando en el lugar, empleando un equivalente a ocho millones de horas de mano de obra. Calculamos que habremos dado trabajo a unos 3.000 trabajadores», explica Jenefer Greenwood, responsable de la estrategia de ‘retail’ de la compañía británica.

Caso español

Pero, ¿cuál es la visión de los agentes españoles ante un proyecto de este tipo? Varios expertos creen que aún es pronto para emprender proyectos de semejante magnitud en ciudades grandes, porque las administraciones locales tienen miedo al «coste político» provocado por las expropiaciones en el centro.

Para mejorar la situación y lograr sacar adelante más proyectos de rehabilitación, los promotores madrileños han propuesto la creación de la figura del agente rehabilitador. Su misión sería la de actuar en un entorno urbano consolidado y dar facilidades para la restauración de cascos urbanos, beneficiando a promotores, propietarios y arrendatarios con actuaciones más eficaces. La Administración no se muestra reacia, pero aún no ha tomado ninguna medida al respecto.

Desde el Ayuntamiento de Madrid -que actualmente contempla 13 áreas de rehabilitación en la ciudad- valoran el uso de estas fórmulas ‘a la inglesa’ positivamente. «Nos gustaría que en rehabilitación participara más la iniciativa privada», asevera Juan José de Gracia, coordinador de Vivienda. El proyecto más cercano al modelo desarrollado en Inglaterra en la capital es la transformación del paseo de la Dirección, en el distrito de Tetuán. En esta obra, la empresa adjudicataria del concurso público para la concesión administrativa de la gestión, desarrollo y ejecución -por el sistema de expropiación- del Plan Parcial de Reforma Interior acometerá además las obras de urbanización, la expropiación y la construcción de edificios para el realojo. Este proceso, bajo supervisión municipal, cuenta con un plazo de seis años.

Azca y Baracaldo

En las grandes obras de rehabilitación lo más complicado es lograr un acuerdo con los afectados para acortar plazos y lograr los mejores resultados. Un caso que podría contemplar este modelo privado es Azca. Hace unos años, el Ayuntamiento convocó un concurso de ideas para la remodelación de este complejo de oficinas y comercios de referencia, concebido en 1954 y construido en la década de los 70. Aunque en su momento nadie se planteó cómo se llevaría a cabo la financiación de esta gran obra de regeneración, se presentaron interesantes iniciativas sobre la reordenación de la zona, comercial y de tráfico de personas. El proyecto está parado y el principal problema que plantea es una propiedad muy fraccionada, lo que requeriría una notable labor de consenso entre todas las partes.

Por contra, un proyecto de rehabilitación que merece ser analizado como ejemplo de eficiencia es la restauración del barrio de Beurko, en Baracaldo, con coste cero para la Administración municipal. Más de 750 viviendas construidas en los años 50 sufrían de aluminosis en los forjados y era urgente una intervención. La propuesta de Larcovi consistió en demoler todas las viviendas y hacer un barrio nuevo ocupado por los vecinos de la parte afectada y con otros.

La promotora consiguió convencer a los afectados e inició la rehabilitación con un PERI (Plan Especial de Reforma Interior) y por el procedimiento de expropiación pactada, cuando se llegó a un acuerdo con la totalidad de los inquilinos. «Se produjo un aumento de la edificabilidad, que permitió pagar los costes de las viviendas de los vecinos de forma que éstos recibían una casa nueva a cambio de la suya vieja», explica Martín de Prado. Sin duda, el consenso es el mejor aliado en la rehabilitación.

Fuente: El Mundo 10/10/2008 vía SIP AGECU

 

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